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住宅租约不求人:电子资料册

简介

「住宅租约不求人:电子资料册」(下称「资料册」)旨为协助市民大众在无需聘用律师的情况下仍能自行草拟及签订有效住宅租赁协议。

资料册内含一套住宅租约范本及一份有关加盖印花、注册和提交表格CR109的指引。住宅租约范本及指引均备有中英文本。市民大众可以自行修改及使用租约模板,以切合实际租赁需求。指引则提供了一份全面的指南,述明在签署住宅租赁协议后,市民须采取何等步骤,以符合关于加盖印花、注册及提交表格CR109等的法例规定。



I. 住宅租约范本

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alt : TemplateTenancyAgreement.pdf

 



II. 住宅租约: 关于加盖印花、注册及提交表格CR109的指引



A. 简介

本指引乃为「住宅租约不求人: 电子资料册」(下称「资料册」)内的住宅租约的补充,述明业主与租客订立住宅租约后须采取何等步骤,以符合关于加盖印花、注册及提交表格CR109等适用于住宅租约的法例规定。

 



B. 加盖印花程序

  1. 总则

    1. 租约、以租赁为目的之协议以及任何其他产生相似效果的文件(包括其复本)(以下统称「租约」)均须缴纳印花税。

    2. 业主、租客及任何其他签订该租约的人士均须承担缴纳印花税的法律责任。

    3. 租约须在其订立之日起计30天内加盖印花。逾期加盖印花者将须缴付罚款,罚款额最高为原本印花税款的10倍。

  2. 没有为租约加盖印花的后果

    1. 未加盖印花的租约在民事法律程序中将不获接纳为证据,意思是,未加盖印花的租约的任何一方都不能强制执行该租约,即使另一方违反该租约亦然。

    2. 任何公职人员都不能把未加盖印花的租约注册或存档,也不能根据未加盖印花的租约采取行动。

    3. 印花税署署长可提出民事诉讼向负责为租约加盖印花的业主及租客追讨任何未清缴的印花税款。

  3. 加盖印花的方式

    阁下可选用以下三种方式其中之一,为租约加盖印花:

    1. 透过互联网

      1. 最便捷的方式是透过「香港政府一站通」网站提交加盖印花申请。这是一项24小时的服务。阁下无须向印花税署递交租约正本。

      2. 电子印花服务用户在透过互联网提交加盖印花申请前,须进行网上身份核实。电子印花服务使用者可采用以下任何一种方式核实身份:
        1. 「印花易」账户;
        2. 税务编号及通行密码; 或
        3. 由香港邮政或电子核证服务有限公司发出的数码证书。

      3. 透过互联网提交加盖印花申请的步骤如下:
        1. 浏览 https://www.gov.hk/sc/residents/taxes/etax/services/stamping_of_property_document.htm
        2. 选择「立即登入电子印花服务」。
        3. 在「提交加盖印花申请」栏目下,选择「租约」。
        4. 商业机构使用者可采用「印花易」账户或认可数码证书核实身份。
        5. 个人使用者可采用「税务易」账户或认可数码证书核实身份。
        6. 细阅指示,输入申请资料。
        7. 使用「缴费灵」、VISA或万事达卡在网上缴交印花税。阁下亦可选择打印缴款通知书,循现行交税途径缴交印花税。
        8. 最后,按照指示列印印花证明书,并将之夹附于租约上。

      4. 印花证明书与传统印花享有同等法律地位。


    2. 邮寄

      1. 阁下可把加盖印花申请表[IRSD111(C)]邮寄到香港湾仔告士打道邮政局邮箱28827号。申请表格可从税务局网页https://www.ird.gov.hk/chs/pdf/irsd111.pdf下载或亲身前往印花税署索取。邮寄申请表时,无须附上租约正本。

      2. 假如租约所载条款属于常见条款,则阁下可自行计算应缴印花税款,并将缴款支票夹附在申请表上。缴款支票须加划线,并注明支付「香港特别行政区政府」。请勿邮寄现金或期票。

      3. 印花税署将于收到阁下缴款后5个工作天内把印花证明书邮寄给阁下。印花证明书与传统印花享有同等法律地位。


    3. 亲身前往印花税署

      1. 阁下可前往印花税署柜位递交租约正本和办理加盖印花手续。阁下可用现金或支票缴款。

      2. 印花税署的地址和柜位服务时间如下:

        地址: 香港湾仔告士打道5号税务大楼 3楼
        (请浏览https://www.ird.gov.hk/chs/cu_ol.htm查看位置图)
        星期一至五上午8时45分至下午5时(午膳时间照常办公)
        星期六、星期日及公众假期休息

        # 备注:以上地址及开放时间仅供参考。 请向相关部门及查阅相关网站确认地址和开放时间。


  4. 计算印花税

    1. 租约印花税按照租赁期计算,税率如下:

      租赁期印花税税率1
      a. 无指定租期或租期不固定年租或平均年租的0.25%2
      b. 不超逾1年租期内须缴租金总额的0.25%2
      c. 超逾1年但不超逾3年年租或平均年租的0.5%0.5%2
      d. 超逾3年年租或平均年租的1%2
      e. 租约内提及的顶手费、建造费等代价的4.25%(如根据租约须付租金); 否则,须如买卖不动产般缴付相同的印花税
      f. 复本及对应本每份5元
      1 假如所计出的印花税包括不足1元之数,则该不足之数须当作1元计算。
      2 年租、平均年租和租金总额须调高至最接近的100元计算。评定印花税时,租约内所提及的订金不会计算在内。

    2. 为计算租期:

      1. 开始日期和终止日期均须计算在内。

        例: 租约于2017年1月1日开始,并于2017年12月31日终止。该租期为1年,属于「不超逾1年」的类别。

        例: 租约于2017年1月1日开始,并于2018年1月1日终止。该租期为1年零1日,属于「超逾1年但不超逾3年」的类别。

      2. 假如租约订明一个固定租期且随后继续生效直至租约终止,或订明一个固定租期且赋予续租权,则该租约下的租期须视为上述该固定租期。

        例: 租约为期2年,并赋权续期2年。该租期将被视为2年,属于「超逾1年但不超逾3年」的类别。

      3. 假如租约订明一个固定租期,但可因某种情况或事件而提早终止租约,则该租约下的租期为该固定租期。

        例: 租约为期4年,而租客有权在第2年年底终止租约。该租期将被视为4年,属于「超逾3年」的类别。


  5. 逾期加盖印花

    1. 阁下一旦逾期为租约加盖印花或未有为租约加盖印花,将可能要缴付罚款,罚则如下:

      逾期时间罚款
      不迟逾1个月印花税款额的2倍
      迟逾1个月,但不迟逾2个月印花税款额的4倍
      其他情况印花税款额的10倍


    2. 阁下如欲申请减免罚款,请以书面提出,并解释逾期原因和提交证据以作支持。申请表格可从税务局网页https://www.ird.gov.hk/chs/pdf/irsd127.pdf下载或亲身前往印花税署索取。印花税署署长可视乎个别情况,减免部份或全部应缴罚款。

 



C. 注册程序

  1. 总则

    1. 租约、租契及租赁协议均应在土地注册处注册。

    2. 假如租约以市值租金批出而租期为三年或以下,则即使该租约未在土地注册处注册,其优先权亦不受影响。

    3. 假如租约包含续租权,则即使该租约的租期为三年或以下,该租约仍须予注册,以保障其优先权。

  2. 没有为租约注册的后果

    1. 租约一经注册,将享有较未注册文件及其他随后注册的文件为高的优先权。

    2. 租约注册后,任何人在处理该租约所涉物业时将得悉或注意到该租约的存在,因此该租约的优先权不会丧失。

    3. 相对于随后真诚地行事并为其权益支付有值代价的任何买家或承按人,未经注册的租约将失去优先权。

    4. 租约各方若然不肯定应否在土地注册处注册该租约以保障其优先权,应当征询法律意见,以确定是否有必要注册该租约。

  3. 应于何时注册租约?

    1. 假如租约于其签立之日起计一个月内注册,则该租约须当作自其签立之日开始享有优先权。

    2. 假如租约于其签立之日起计超过一个月之后注册,则该租约将自其注册日期开始享有优先权。

  4. 注册费

    1. 租约或租赁协议的注册费为210元

    2. 注册费用可以现金、「易办事」或信用卡方式缴交。

    3. 所有已缴注册费在任何情况下均不会获退还。

  5. 自行递交租约注册的程序

    1. 租约各方可委托事务律师代为把该租约递交至土地注册处注册,亦可自行递交该租约。

    2. 所有提交以作注册的文件,必须为A4大小,并须以黑墨在白纸或蔚蓝色的账簿纸上单面打印或书写。

    3. 租约必须于核实其注册摘要之前加盖印花。

    4. 每份递交注册的租约必须附连填妥的 「注册摘要表格 (LR152D)」,当中述明相关文件的主要详情。摘要表格可从土地注册处客户服务中心购买(地址:香港金钟道66号金钟道政府合署19楼),收费为每份五元。

    5. 摘要表格要求提供的资料,包括但不限于租约所涉物业的地段编号、物业参考编号及不分割份数。要获取这些资料,最轻易和切实的方法就是查阅该物业的土地登记纪录。

    6. 阁下可采取下述步骤查阅土地登记纪录:

      如何查阅分区登记册?

      1. 柜位查册及自助查册

        阁下可亲身前往土地注册处客户服务中心或位于大埔、荃湾及元朗各区的新界查册中心(各个办事处的详情,载于本部份第6段),利用柜位查册及自助查册服务进行土地登记查册。

      2. 「综合注册资讯系统」网上服务

        阁下可登入「综合注册资讯系统」(https://www1.iris.gov.hk/eservices/),选择「查阅土地登记册」。

        在下列四栏其中之一输入资料:(I)街道名称;(II)屋苑/楼宇名称;(III)地段详情;及(IV)物业参考编号。

        选择欲进行查册的土地登记册,然后输入所需资料。现行基本资料查册费用为十元


    7. 阁下在填写摘要表格时若然需要指引或协助,可参阅土地注册处网站内的「注册摘要表格指南」 (http://www.landreg.gov.hk/chs/form/152form.htm)。

    8. 摘要表格须由业主或租客拟备。在摘要表格内填上所有详情后,租约方(最好为业主)须在监誓员面前宣誓,以核实摘要表格的内容。

    9. 土地注册处接受市民预约安排监誓,以核实摘要表格的内容。如欲预约,请致电土地注册处收契组(电话号码: 2867 2868)。

    10. 阁下使用土地注册处的宣誓核证服务之前,必须填妥 「申请在土地注册处监誓员面前宣誓/作出确认以核实注册摘要」表格,该文件可向土地注册处索取。在土地注册处宣誓以证明摘要内容属实的费用为170元

    11. 在土地注册处宣誓的程序,仅为预备注册租约的先决步骤之一,不得视为租约注册已获接纳。租约必须完全符合《土地注册条例》及其规例的规定,否则不会获准注册。

    12. 阁下亦须填妥「递交文书清单」(表格载于http://www.landreg.gov.hk/chs/pdf/lodgement.pdf),以表明递交文件的正确次序。就一般租赁而言,只有一份租约递交注册,递交文书清单亦只须述明该份租约的详情。

    13. 阁下须填妥「申请契约注册」表格。

    14. 填妥所有文件及核实摘要内容后,阁下应带同下列所有文件前往土地注册处,完成递交租约注册的程序:

      1. (已妥为加盖印花的)租约
      2. 已填妥和核实的「注册摘要」表格
      3. 已填妥的「申请契约注册」表格
      4. 已填妥的「申请在土地注册处监誓员面前宣誓/作出确认以核实注册摘要」表格
      5. 港币210元,作为租约注册费
      6. 港币170元,作为宣誓/确认费
      7. 已填妥的「递交文书清单」

    15. 阁下向土地注册处递交文件时,应向处方提供阁下的姓名、通讯地址及联络电话号码。

    16. 土地注册处职员并不负责就如何填写注册摘要或租约内容等事项提供意见。亲身递交租约注册的人,理应明了《土地注册条例》及其规例内关于注册的规定。

    17. 阁下应当细心阅读各份申请表格及注册摘要表格所列的所有指引和条件。只有当阁下已填妥及签署所有所需表格后,土地注册处才会受理阁下递交租约注册的申请。

  6. 土地注册处客户服务中心及新界查册中心的联络资料

    客户服务中心
    (作递交契据及进行土地查册之用)

    地址: 香港金钟道66号金钟道政府合署19楼
    星期一至星期五
    • 递交契据:上午9时至下午1时30分
    • 土地查册:
      上午9时至下午12时30分;下午2时至5时*
    星期六、日及公众假期休息


    新界查册中心
    (只作进行土地查册之用)

    1. 大埔查册中心

      地址: 大埔乡事会街8号大埔综合大楼4楼
      星期一至星期五上午9时至下午12时30分;下午2时至5时*
      星期六、日及公众假期休息

    2. 荃湾查册中心

      地址: 荃湾青山公路174至208号荃湾多层停车场大厦11楼
      星期一至星期五上午9时至下午12时30分;下午2时至5时*
      星期六、日及公众假期休息

    3. 元朗查册中心

      地址: 元朗桥乐坊2号元朗政府合署暨大桥街市7楼
      星期一至星期五上午9时至下午12时30分;下午2时至5时*
      星期六、日及公众假期休息


    *自助查册午膳时间照常

    # 备注:以上地址及开放时间仅供参考。 请向相关部门及查阅相关网站确认地址和开放时间。

 



D. 提交表格CR109

  1. 由业主提交表格CR109

    新一份住宅租约(既包括新约,也包括续约)一经订立,业主或其代表/代理人须在该新订或续订租约订立之日起一个月内向差饷物业估价署(下称「差估署」)署长(下称「差估署署长」)提交表格CR109(「新租出或重订协议通知书」)以供批署。

    凡书面住宅租约订明固定租期为五年或以上,且该租约没有订明业主可提早终止租约或订明在固定租期内缴交同意租赁金或加租,则毋须就该租约提交表格CR109。

  2. 不提交表格之后果

    1. 除非差估署署长已在相关租约的表格CR109上批署,否则业主无权采取法律行动以追收该租约下的租金

  3. 如何索取表格CR109?

    表格CR109可循下列途径取得:

    1. 从差估署网页(http://www.rvd.gov.hk/doc/sc/forms/cr109c.pdf)下载

    2. 向差估署办事处索取,地址为九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼

    3. 向税务局辖下印花税署索取,地址为湾仔告士打道5号税务大楼3楼

    4. 向就近民政事务处索取,各区民政事务处地址详情载于
      http://www.had.gov.hk/chs/contact_us/comment_c.htm

  4. 如何提交表格?

    表格CR 109可藉下列方式提交:

    1. 亲身或以邮递方式提交至差估署

      地址:九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼
      办公时间:星期一至五上午8时15分至下午6时

      #备注:以上地址及开放时间仅供参考。 请向相关部门及查阅相关网站确认地址和开放时间。

    2. 网上提交
      提交电子表格CR109 (http://eforms.rvd.gov.hk/eform/apps/RVD-eform-c.jsp)

      图文传真方式提交的表格不会获接纳。


  5. 费用

    1. 于双方订立租约后一个月内提交表格CR109:免费。

    2. 于双方订立租约之日起计一个月后提交表格CR109:须缴付逾期手续费310元。

  6. 缴费方法

    业主如于双方订立租约之日起计一个月后提交表格,可藉以下任何一种方式缴付逾期手续费:

    1. 亲身缴费
      以现金或注明支付「香港特别行政区政府」的划线支票缴费。

    2. 以邮寄方式缴费
      邮寄注明支付「香港特别行政区政府」的划线支票。

    3. 提交电子表格的缴费方式
      以「缴费灵」或信用卡缴费,或于提交电子表格后14日内以划线支票缴费。

  7. 处理时间

    1. 差估署会在一个月内批署表格CR109并把已批署的表格分别送交业主与租客。

  8. 查询/询问批署进展

    1. 一般查询,可致电差估署24小时客户服务热线:2152 0111。如欲寻求租务主任服务或查询申请进展,可致电差估署:2150 8229。

  9. 资料或不时更改

    1. 本指引所载任何资料可不时更改或更新,恕不另行通知。资料册用户按照本指引行事前,务请自行核实相关资料是否最新和适时。

 



III. 确认声明

  1. 「住宅租约不求人: 电子资料册」免费供公众人士使用。任何人不得使用、复制或传播该电子资料册以作任何商业用途。该电子资料册曾经提及、复述和摘录各类源自下列政府网站的资料、注释和表格,并确认所有该等资料、注释和表格的版权由香港特别行政区政府拥有。相关政府网站包括:

      申请表格

    1. 加盖印花申请表: 由税务局印花税署提供
      https://www.ird.gov.hk/chs/pdf/irsd111.pdf
    2. 「申请减免逾期加盖印花罚款」表格: 由税务局印花税署提供
    3. https://www.ird.gov.hk/chs/pdf/irsd127.pdf
    4. 表格CR109: 由差饷物业估价署提供
      http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/forms/cr109c.pdf
    5. 以电子方式向差饷物业估价署提交表格(差饷、地租及租务事宜)
      http://eforms.rvd.gov.hk/eform/apps/RVD-eform-c.jsp
    6. 综合注册资料系统网上服务: 由土地注册处提供
      http://www1.iris.gov.hk/eservices


    7. 注释

    8. 关于为物业文件加盖印花的注释: 由「香港政府一站通」提供
      https://www.gov.hk/sc/residents/taxes/etax/services/stamping_of_property_document.htm
    9. 加盖印花程序和注释: 由税务局印花税署提供
      https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd119.pdf
    10. 关于「向土地注册处提交办理文件注册的备忘录」: 由土地注册处提供
    11. 差饷物业估价署网站所提供的注释
      http://www.rvd.gov.hk/sc/tenancy_matters/toolkit_lease.html


    12. 其他

    13. 税务局印花税署的联络资料
      https://www.ird.gov.hk/chs/cu_ol.htm
    14. 民政咨询中心的联络资料
      https://www.had.gov.hk/chs/contact_us/comment_c.htm
    15. 政府1823: 「常见问题」网站
      http://sc.1823.gov.hk/TuniS/www.1823.gov.hk/big5/FAQ/017010/index.shtm
    16. 「社区法网」网站: 关于业主与租客的专页
      https://www.hkclic.org/sc/topics/landlord_tenant/all.shtml
    17. 土地注册处网站
      https://www.landreg.gov.hk/chs/home/index.htm

  2. 此「住宅租约不求人: 电子资料册」获大学教育资助委员会拨款的港大知识交流基金资助。

  3. 「住宅租约不求人: 电子资料册」工作组由以下成员组成:

    香港大学法律学院教员:
    湛树基 - 专业法律教育部客席副教授
    陈淑仪 - 首席讲师

    香港大学法律学院毕业生及学生:
    列皓志
    阮沛恒
    李名蕙
    林蔼怡
    林进达
    陈韦君
    陈颖琪
    曹晓诺
    张子乐
    罗健业



IV. 免责声明

「住宅租约不求人: 电子资料册」(下称「资料册」)所载文件和资料纯粹旨在提供一般信息,不应视作或诠释为就具体事实或情况提供法律意见,用户亦不应倚赖资料册内容为法律意见。使用资料册所涉及的一切责任,得由使用者自行承担。对于使用资料册所引致的任何损失,「社区法网」、其所属大学以及「社区法网」资料提供者概不负责。使用资料册时如有疑问(包括任何关于使用者本身情况或具体法律的问题),敬请自行寻求独立法律意见。

资料册所载文件和资料内容,可不时因应实际情况予以更改。对于资料册内容是否准确、完整或适时,「社区法网」、其所属大学以及「社区法网」资料提供者概不作出任何担保、承诺或保证。

资料册所提述的其他网站和超文本连结,其内容并非由「社区法网」、其所属大学以及「社区法网」资料提供者维持或控制。对于资料册所提述的其他网站和超文本连结,包括其是否可供使用、其内容及其是否准确,「社区法网」、其所属大学以及「社区法网」资料提供者既不负责,亦不作出任何担保、承诺或保证。

对于使用资料册所直接或间接引致的任何损失,「社区法网」、其所属大学、「社区法网」资料提供者以及任何参与创建、制备或发行资料册的人一概不对资料册用户承担任何法律责任。



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