MAINTENANCE AND SAFETY OF PROPERTY

I.业主立案法团与第三者风险保险

《建筑物管理条例》（香港法例第344章）及《建筑物管理（第三者风险保险）规例》（香港法例第344B章）强制规定业主立案法团（简称「法团」）购买第三者风险保险，旨在减低一旦意外发生，业主须面对巨额赔偿的风险，同时为公众提供更好的保障。

第三者风险保险就第三者因大厦公用部分及设施（例如升降机、楼梯、消防装置等）身体受伤或死亡所招致的财务损失，提供补偿。保险公司会按有关损失支付赔偿。

A. 法团订立第三者风险保险的责任

根据《建筑物管理条例》（香港法例第344章）第28条，法团须就建筑物的公用部分及该法团的财产投购第三者风险保险，并须保持该保单有效。

1.如果法团已投购一份港币1,000万元保额的公众责任保险，而保障范围同时包括人身伤亡及财物损失，法团是否已履行法律规定？

《建筑物管理条例》（香港法例第344章）及《建筑物管理（第三者风险保险）规例》（香港法例第344B章）要求法团投购就第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障的保险。

若这份公众责任保险没有订明赔偿时首先为第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障，法团必须投购另一份保单，或修订现有的保单条款，以确保就保障第三者人身伤亡的金额这一部分，提供不少于港币1,000万元的保障。

2. 如果物业管理公司已经投购一份第三者风险保险，法团是否应该投购另一份呢？

法圑有法律责任投购第三者风险保险。因此，法团最低限度必须是该保单的其中一名投保人。法团可以要求物业管理公司和保险公司在其现有的保单中，加添法团作为其中一名投保人，或以法团名义投购另一份保单。

若法团与物业管理公司联名投购保单，该保单须符合法例要求，为法团提供不少于港币1,000万元的赔偿额。

B. 第三者风险保险须予承保的法律责任

第三者风险保险的保险范围须包括大厦公用部分（例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等）及法团物业导致第三者伤亡而令法团可能要承担的法律责任。

1. 谁是第三者？

第三者包括大厦的业主、租客、占用人、访客、物业管理公司员工及擅自闯入者。

法团的直属员工不被视为第三者。

2. 第三者风险保险需要承保财物损失吗？

不需要，但法团可自行为第三者财物损失投保。虽然承保范围毋须包括第三者财物损失，但若因法团的疏忽而导致第三者蒙受财物损失，法团需要负上赔偿的责任。

3.  法团是否有法律责任就违例建筑工程（僭建物）所衍生的法律责任投购保险？

没有，这不是一个强制要求。不过，若法庭裁定法团须就违例建筑工程（僭建物）而引致的意外而负责，法团及/或业主须承担所有的民事责任。

一般来说，保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程（僭建物）的部份。为了法团及第三者的利益着想，若楼宇有僭建物，法团应安排清拆。

C. 最低承保额

每份保单就每宗事故的投保额，不得少于港币1,000万元。

D. 通知业主

法团投购第三者风险保险之后，保险公司须发出保险通告，列明保单的详情。

法团须在保单的整段有效期间内，于大厦的显眼处展示该保险通告。

E. 向土地注册处处长报告

法团的管理委员会秘书须在法团投购保险单后的28天内，将保险公司的名称及地址、以及该保单的涵盖时期，通知土地注册处处长。

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

若法团没有投购第三者风险保险，法团管理委员会的每名委员都属犯罪，有可能被判处罚款最高港币5万元。

如业主立案法团的管理委员会成员，能证明已尽了应尽的努力去投购第三者保险，即可作抗辩理由。

G.对法团及第三者的保障

法团有责任提供关于保险的资料

若第三者向法团提出申索，法团须在接获第三者的书面要求10天内，向第三者说明有关法律责任是否获得投保，并提供有关保单的详情。

保单内部分限制条文属无效

如保单藉参照以下事项，而限制法团保险：

1. 可在有关保单的有效期内、或有效期内的任何时段，提出多少次申索；
2. 该保单所关乎的建筑物楼龄；
3. 该建筑物的状况或保养；
4. 该建筑物的单位数目；
5. 该建筑物的用途；及
6. 有关该建筑物的法定文书，例如屋宇署发出的维修令，

则有关限制属无效。

若保单中包括以上的条款，而保险公司已为第三者人身伤亡的责任作出赔偿，保险公司可向法团追讨该赔偿的款额。

废止某些对第三者所负的法律责任而作出的协议或安排

法团与第三者订立的任何协议，如看来是否定或限制对第三者所负的任何法律责任，均属无效。

法团清盘

如法团无力偿债及被清盘，将不会影响法团就保单中所承保的法律责任。

H. 投购第三者风险保险的重要性

1994年香港仔添喜大厦一间酒楼檐篷倒塌，意外造成1死13伤。

高等法院最后裁定大厦法团、管理公司、酒楼、酒楼持牌人、单位业主及拆卸商，要向9名死伤人士赔偿港币3,000多万元。

添喜大厦法团因未有投购第三者保险，无法支付赔偿，导致清盘。

根据《建筑物管理条例》（香港法例第344章）第34条，小业主最后需要摊分巨额赔偿。

从以上事件可以看到，若意外发生时，法团没有投购第三者保险，法团便需要承担所有赔偿。若法团没有足够的资金支付赔偿而被清盘，各单位的业主须为有关赔偿负上个人责任。小业主可能会因无力支付赔偿而破产。

因此，投购第三者风险保险为业主及第三者提供保障，减低意外时业主面对的财务风险。

II. 强制验楼计划及强制验窗计划

为了确保业主定期履行维修楼宇的责任，以策安全，政府修订《建筑条例》(香港法例第123章)及制订《《建筑物(检验及修葺)规例》(香港法例第123P章)，引入强制验楼计划及强制验窗计划。计划于2012年6月30日开始全面实施。

1. 甚么是强制验楼计划及强制验窗计划？

强制验楼计划

强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）业主，须在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名註册检验人员，就楼宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，并负责监督检验后认为需要进行的订明修葺工程。在法定通知获遵从后，单位业主不会在10年内就该建筑物的同一部分收到另一份的通知。

检验范围包括楼宇的∶

• 外部构件及其他实体构件；
• 结构构件；
• 消防安全构件；
• 排水系统；
• 认明位于楼宇公用部分、公用部分以外的楼宇外部(如外墙、天台或平台、与楼宇毗邻的庭院或斜坡)，或在楼宇临向或紧连的任何街道上的僭建物。

强制验窗计划

强制验窗计划则规定楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）业主，须在通知的日期起计6个月委任一名註册检验人员进行某些指定的检验，并在检验后，负责监督需要进行的订明修葺工程。在法定通知获遵从后，单位业主或业主立案法团不会在5年内就同一窗户收到另一份的通知。

2. 甚么大厦需要强制验楼或/及强制验窗？

并非所有达楼龄要求的楼宇(强制验楼计划为30年及强制验窗计划为10年)都要进行强制验楼和验窗。屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知，规定业主为其楼宇及窗户进行订明检验及订明修葺。

专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表，会组成选取目标楼宇谘询委员会，为屋宇署提供意见，再由屋宇署拣选目标楼宇。

拣选的准则包括楼龄、楼宇状况、楼宇近期的修葺纪录、需要把选定楼宇平均分散各区，以及楼宇曾否列入屋宇署的大规模执法行动内。

3. 强制验楼计划及强制验窗计划有甚么程序？

强制验楼计划

1. 在发出法定通知的6个月前，屋宇署会向被选定为目标楼宇的业主，发出预先知会函件，提示业主作出准备及安排所需的订明检验和订明修葺工程。

2. 在发出预先知会函件的6个月后，屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知，规定业主在指定期限内对楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行订明检验，检验后认为有需要，则要进行订明修葺工程。在发出法定通知后，有关楼宇名单会上载到屋宇署网站。

3. 楼宇业主（在大多数情况下是有关楼宇的共同业主或业主立案法团（简称「法团」））如接获根据强制验楼计划送达的法定通知，须委任一名注册检验人员，在指定期限内进行所需的订明检验。

4. 除非获得有关附属法例的相关条文豁免，否则注册检验人员，须亲自进行订明检验，以确定该楼宇是否已变得危险或可变得危险。

5. 如注册检验人员认为须进行订明修葺，有关业主须委任一名列于建筑事务监督所备存的相关名册内的註册一般建筑承建商或符合资格进行纠正及修葺工程的註册小型工程承建商，在注册检验人员的监督下，进行所需的订明修葺。（业主可决定是否委任同一名注册检验人员，同时进行订明检验及监督修葺工程。）

6. 完成订明检验及订明修葺工程后，获委任的注册检验人员，须向屋宇署分别呈交检验报告和完工报告，连同以指明表格填写的证明书，以供记录及抽样审查之用。

强制验窗计划

1. 屋宇署会向被选定为目标楼宇的法团发出预先知会函件，或将有关函件张贴在楼宇的显眼位置，预先通知业主须进行所需的订明检验及订明修葺工程。署方不会另行向个别业主发出预先知会函件。

2. 屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知，规定业主在指定期限内，对楼宇的窗户进行订明检验及检验后认为需要的订明修葺工程。在发出法定通知后，有关楼宇名单会上载到屋宇署网站。

3. 楼宇业主如接获根据强制验窗计划送达的法定通知，须委任一名合资格人士在指定期限内进行所需的订明检验。

4. 该合资格人士须亲自进行订明检验，以确定窗户是否已变得危险或可变得危险。

5. 如该合资格人士据检验后，认为须进行订明修葺，有关业主须委任一名注册小型工程承建商（此承建商须就窗户的小型工程获得注册资格）或注册一般建筑承建商，在一名合资格人士的监督下，进行所需的订明修葺工程。（业主可决定是否委任同一名注册检验人员，同时进行订明检验及监督修葺工程。）

6. 如合资格人士本身是注册小型工程承建商或注册一般建筑承建商，该合资格人士亦可同时检验窗户及担任订明修葺工程的承建商。

7. 当订明检验及订明修葺完成后，该获委任的合资格人士，须向屋宇署呈交以指明表格填写的证明书，以供记录及抽样审查之用。

4. 若在强制验楼过程中发现僭建物，会有甚么后果？

在强制验楼计划下，注册检验人员须向屋宇署报告其检验楼宇的公用部分、公用部分以外的楼宇外部（如外墙、天台或平台、与楼宇毗邻的庭院或斜坡），或在楼宇临向或紧连的任何街道上任何被认明的僭建物。

屋宇署会按当时的执法政策处理，优先取缔对生命财产明显构成威胁或有迫切危险的僭建物、新建的僭建物、以及其他根据执法政策属须予以取缔的僭建物，规定业主把僭建物拆除。

5. 若没有遵行法定通知，会有甚么后果？

没有遵行强制验楼或强制验窗的法定通知之业主/业主立案法团，可能会被检控。

屋宇署亦可能会安排其委任的顾问公司及承建商，进行所需的检验和修葺工程，然后向业主／法团追讨检验及修葺工程的费用和监督费，以及徵收不超过有关费用20%的附加费。

强制验楼计划

业主/业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，可被检控，一经定罪，可被判罚款港币5万元及监禁1年。

强制验窗计划

业主/业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验窗的法定通知，当局可送达定额罚款港币1,500元的罚款通知书。

屡犯者可被检控，一经定罪，可被判处罚款25,000元及监禁3个月。

III. 政府提供的资助、贷款及津贴

为协助业主面对有关楼宇维修的法定要求，并对有需要的业主提供财政支援，政府推出了「楼宇复修综合支援计划」（由市区重建局运作）。该计划包括不同形式的资助、贷款及/或津贴，以应付不同需要。市民可联络以下的法定机构，以获取进一步的详情：

市区重建局 

网址： https://brplatform.org.hk/sc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme
热线电话：3188 1188

藉「楼宇复修综合支援计划」，政府将因应不同情况为公众提供不同的资助、贷款及/或津贴。主要的资助、贷款及/或津贴如下：

A. 公用地方维修津贴

政府透过提供「公用地方维修津贴」，旨在鼓励业主或业主立案法团为楼宇的公用地方进行全面复修工程。

申请资格

公用地方维修津贴的主要对象为楼龄达30年或以上的住用或综合用途（即商住两用）楼宇。该等楼宇若位于巿区（包括沙田、葵青、荃湾），其住宅单位平均每年应课差饷租值不可超过187,000元；若位于新界者，不可超过143,000元。此外，该等楼宇必须同时参加受政府资助的「招标妥」楼宇复修促进服务（招标妥）。单一业权的楼宇及楼高3层或以下的楼宇不能参加本计划，楼高以「入住许可证」上列明的层数为准。

是否必须由业主立案法团提出申请？

已成立业主立案法团的楼宇，管理委员会须通过决议申请公用地方维修津贴，并授权其代表签署有关的文件。

尚未成立业主立案法团的楼宇，政府将会按照个别情况考虑其申请。一般来说，该等楼宇的业主应举行业主大会，以通过决议申请公用地方维修津贴，并及授权最少两名代表签署有关的文件。如楼宇已成立业主立案法团（法团），则必须由法团作为申请人向市建局提交申请。

津贴的内容

公用地方维修津贴必须用于有关大厦公用地方，并涉及楼宇安全、环境衞生、或环境保护的工程。

津贴的上限将视乎有关楼宇的单位数目而订：

若大厦在维修工程中包括环保项目，可享有以下津贴（环保项目津贴）：

B. 有需要人士维修自住物业津贴计划

为向有需要自住业主（包括长者）提供财政资助，以维修保养自住单位和公用地方及改善楼宇安全，政府引进了「有需要人士维修自住物业津贴计划」。该计划为每位合资格自住业主及其合法配偶（如已婚）提供最高80,000元的维修津贴。

申请资格

有需要人士维修自住物业津贴计划的基本申请资格是：

• 申请人须年满 60 岁，并持有有效的香港身份证；
• 申请人须为住用或综合用途楼宇内的住用单位的业主；
• 申请人及其配偶（如已婚）均须居住在有关物业；
• 申请人必须符合以下其中一项条件
          i.    年满60岁长者，须符合入息及资产限额；
          ii.   长者生活津贴的受惠人；
          iii.  综合社会保障援助的受助人；或
          iv.  伤残津贴的受助人，须符合入息及资产限额；
• 申请人不得为未获解除破产令的破产人士。

入息及资产限额

供 60 岁或以上长者申请人

供申领伤残津贴的申请人

津贴的内容

有需要人士维修自住物业津贴不但可用于楼宇公用地方与安全有关的维修工程，亦可用于申请人的住用单位。常见的例子包括：

• 楼宇结构改善工程，例如修葺松脱、破裂、剥落或破损的混凝土；
• 改善楼宇外墙安全状况的工程，例如修葺破损的批荡或纸皮石；
• 修葺或更换破损的窗户；
• 清拆违例建筑工程和违例天台搭建物；
• 修葺、维修保养和更换升降机、消防装置和设备、电线、煤气竖管、更换破损的便溺污水管、废水管、雨水管、食水管、通风管及地下排水渠； 或
• 修葺天台及平台防水层，以及改善渗水问题的工程。

申请人亦可使用该津贴以偿还其向政府申请的其他楼宇维修贷款的余额，及/或用作撤销有关法定押记/押记令。

C. 楼宇安全贷款计划

「楼宇安全贷款计划」主要为私人楼宇的个别业主提供贷款，以进行维修及修葺工程，修复或改善其楼宇及/或私人斜坡的安全。

申请资格

作为一个以安全为重点的贷款计划，该等贷款开放予所有私人楼宇的业主作出申请，不论是住用、综合用途、商用或工业用的楼宇均可。以个人身份为业主或以公司为业主者，亦均可申请此项贷款。

贷款的内容

楼宇安全贷款须用作进行楼宇维修工程，例如改善楼宇结构、外墙安全、消防安全、消防装置及设备、屋宇装备及衞生设施、斜坡及挡土墙等。

每个单位的贷款额上限为1,000,000元。如贷款额达50,000元或以上，申请人须提供抵押，例如提供弥偿人，签立物业的法定押记或提供本港一家持牌银行签发的保证书。若申请人是公司，则不论贷款额多少，均必须提供抵押。

利息？

「楼宇安全贷款」分为有息及免息贷款两种。有息贷款最多可分36个月清还；而免息贷款最长还款期为72个月。申请有息贷款的人士，毋须接受经济状况调查；有意申请免息贷款的人士则须符合下述资格：

• 为综合社会保障援助的受助人；
• 为长者生活津贴的受助人；或
• 所赚取的入息及所拥有的资产（包括其他家庭成员）不得超过下述限额：

60岁或以上的申请人

60岁以下的申请人