2. 侵入公用部分
什么是公用部分？
根据《建筑物管理条例》（第344章）第2条，预设立场是：整幢建筑物均属「公用部分」，但在已注册文书（例如大厦公契）中指明供某一特定业主独有使用、占用或享用的部分除外。
《建筑物管理条例》附表1列出通常被视为公用部分的项目（非详尽清单），包括外墙、升降机及楼梯。
因此，某一特定范围（例如天台、护墙、天井或泊车位）是否属公用部分，须视乎大厦公契及相关业权文件的措辞，并结合法定定义一并理解。
当业主、租客或外来者在没有适当授权下占用、阻塞或在共用范围上兴建构筑物，便可能构成对公用部分的侵入。常见例子包括：围封公共走廊作私人鞋柜范围、在公用天台兴建违例构筑物（例如玻璃屋），以及在大厦外墙安装未经授权的招牌。
三项重迭的诉讼因由
由于所有业主共同拥有公用部分，而大厦管理亦受到《建筑物管理条例》的严格规管，涉及公用部分的侵入纠纷可引发三类相互重迭的民事申索。同一组事实往往会同时以以下三个法律基础提出：
- 普通法上的侵入土地；
- 违反大厦公契；及
- 违反《建筑物管理条例》第34I条。
(i) 普通法上的侵入土地
凡有人在没有大厦公契下的适当授权，或未获共有人同意（通常透过业主立案法团或大厦管理人行事）的情况下，使用、占用、阻塞公用部分，或在公用部分进行工程，便可能构成对公用部分的侵入土地。例子包括：在公用天台兴建未经授权的构筑物、把升降机大堂围封成为商铺的一部分，或未经批准把部分走廊当作私人储物空间。
(ii) 违反大厦公契
大厦公契通常载有以下条文：禁止未经同意作出结构改动、限制改变大厦外观，以及规定不得侵占或阻塞公用部分。若业主或占用人进行工程，或以违反该等契诺的方式使用公用部分，例如拆卸结构墙、围封公用大堂，或在外墙安装未经授权的招牌或檐篷，业主立案法团或大厦管理人可就违反大厦公契提出法律程序，寻求强制令及损害赔偿。
(iii) 违反《建筑物管理条例》第34I条
第34I条透过就未经授权改建公用部分或不合理使用公用部分设立法定诉因，补充普通法上的侵入土地及大厦公契下的权利。该条明确规定，任何人不得：
- 未经业主委员会以决议批准，将任何公用部分改作自用；或
- 以不合理地干扰其他业主/占用人享用公用部分的方式使用公用部分，或造成滋扰，或对任何合法身处大厦内的人构成危险。
谁可以起诉及被起诉？
(i) 普通法立场
按普通法而言，共有人一般不能在通常意义上对公用部分构成侵入土地，因为每名共有人基于其共有权，均必然隐含享有进入公用部分的权利。每名共有人均有权与其他共有人同时使用及享用公用部分。
唯一获承认的例外，是出现驱逐的情况。若一名共有人驱逐另一名共有人管有公用部分，例如围封天台或走廊的某些部分并阻止其他人进入，被逐出的共有人可提出侵入土地申索，并寻求强制令以恢复其管有。
相反，非共有人（例如租客或陌生人）如在没有适当授权下使用、占用、阻塞公用部分，或在公用部分进行工程，即属通常意义上的侵入者，可因此被起诉。
如尚未成立业主立案法团，单一共有人可在未得其他共有人同意的情况下，针对非共有人就侵入公用部分提出诉讼。
(ii) 《建筑物管理条例》下的法定修改
在香港，普通法立场受到《建筑物管理条例》的修改。业主立案法团拥有广泛权力，以防止公用范围内的侵入及阻塞。根据《建筑物管理条例》第14、16及18条，业主立案法团既有法定权利，亦有法定责任，作出一切为管理公用部分及执行大厦公契责任而合理需要的事情。大厦公契通常会向业主立案法团或大厦经理人施加相应责任，以管理公用部分，包括防止公用地方受阻塞、移除干扰公用部分的未经授权物件，以及对侵占或不当使用公用部分的业主或占用人采取执法行动，包括法律程序。
具体而言，根据《建筑物管理条例》第16条，一旦成立业主立案法团，所有业主就公用部分所享有的权利及承担的责任，均由作为代表全体业主的法人团体的业主立案法团行使及履行。因此，业主立案法团是就公用部分相关事宜提出或抗辩法律程序的适当当事方，例如侵入土地诉讼、违反大厦公契的申索，或违反《建筑物管理条例》第34I条的申索。个别共有人就公用部分针对另一名共有人提起法律程序的诉讼资格，因而由业主立案法团取代。
视乎事实及申索所依据的法律基础，涉及指称侵入或滥用公用部分的案件中，被告可包括：
- 未经适当批准而围封、占用或改动公用部分的个别单位业主；
- 以违反大厦公契或《建筑物管理条例》第34I条的方式使用公用部分的租客或获许可人；
- 如其容许或授权租客侵占或滥用公用部分，业主可与租客一同承担共同法律责任；及
授权或容许在违反大厦公契或《建筑物管理条例》的情况下擅自使用公用部分的业主立案法团或大厦管理人。
