2. 侵入公用部分
什麼是公用部分？
根據《建築物管理條例》（第344章）第2條，預設立場是：整幢建築物均屬「公用部分」，但在已註冊文書（例如大廈公契）中指明供某一特定業主獨有使用、佔用或享用的部分除外。
《建築物管理條例》附表1列出通常被視為公用部分的項目（非詳盡清單），包括外牆、升降機及樓梯。
因此，某一特定範圍（例如天台、護牆、天井或泊車位）是否屬公用部分，須視乎大廈公契及相關業權文件的措辭，並結合法定定義一併理解。
當業主、租客或外來者在沒有適當授權下佔用、阻塞或在共用範圍上興建構築物，便可能構成對公用部分的侵入。常見例子包括：圍封公共走廊作私人鞋櫃範圍、在公用天台興建違例構築物（例如玻璃屋），以及在大廈外牆安裝未經授權的招牌。
三項重疊的訴訟因由
由於所有業主共同擁有公用部分，而大廈管理亦受到《建築物管理條例》的嚴格規管，涉及公用部分的侵入糾紛可引發三類相互重疊的民事申索。同一組事實往往會同時以以下三個法律基礎提出：
- 普通法上的侵入土地；
- 違反大廈公契；及
- 違反《建築物管理條例》第34I條。
(i) 普通法上的侵入土地
凡有人在沒有大廈公契下的適當授權，或未獲共有人同意（通常透過業主立案法團或大廈管理人行事）的情況下，使用、佔用、阻塞公用部分，或在公用部分進行工程，便可能構成對公用部分的侵入土地。例子包括：在公用天台興建未經授權的構築物、把升降機大堂圍封成為商舖的一部分，或未經批准把部分走廊當作私人儲物空間。
(ii) 違反大廈公契
大廈公契通常載有以下條文：禁止未經同意作出結構改動、限制改變大廈外觀，以及規定不得侵佔或阻塞公用部分。若業主或佔用人進行工程，或以違反該等契諾的方式使用公用部分，例如拆卸結構牆、圍封公用大堂，或在外牆安裝未經授權的招牌或簷篷，業主立案法團或大廈管理人可就違反大廈公契提出法律程序，尋求強制令及損害賠償。
(iii) 違反《建築物管理條例》第34I條
第34I條透過就未經授權改建公用部分或不合理使用公用部分設立法定訴因，補充普通法上的侵入土地及大廈公契下的權利。該條明確規定，任何人不得：
- 未經業主委員會以決議批准，將任何公用部分改作自用；或
- 以不合理地干擾其他業主/佔用人享用公用部分的方式使用公用部分，或造成滋擾，或對任何合法身處大廈內的人構成危險。
誰可以起訴及被起訴？
(i) 普通法立場
按普通法而言，共有人一般不能在通常意義上對公用部分構成侵入土地，因為每名共有人基於其共有權，均必然隱含享有進入公用部分的權利。每名共有人均有權與其他共有人同時使用及享用公用部分。
唯一獲承認的例外，是出現驅逐的情況。若一名共有人驅逐另一名共有人管有公用部分，例如圍封天台或走廊的某些部分並阻止其他人進入，被逐出的共有人可提出侵入土地申索，並尋求強制令以恢復其管有。
相反，非共有人（例如租客或陌生人）如在沒有適當授權下使用、佔用、阻塞公用部分，或在公用部分進行工程，即屬通常意義上的侵入者，可因此被起訴。
如尚未成立業主立案法團，單一共有人可在未得其他共有人同意的情況下，針對非共有人就侵入公用部分提出訴訟。
(ii) 《建築物管理條例》下的法定修改
在香港，普通法立場受到《建築物管理條例》的修改。業主立案法團擁有廣泛權力，以防止公用範圍內的侵入及阻塞。根據《建築物管理條例》第14、16及18條，業主立案法團既有法定權利，亦有法定責任，作出一切為管理公用部分及執行大廈公契責任而合理需要的事情。大廈公契通常會向業主立案法團或大廈經理人施加相應責任，以管理公用部分，包括防止公用地方受阻塞、移除干擾公用部分的未經授權物件，以及對侵佔或不當使用公用部分的業主或佔用人採取執法行動，包括法律程序。
具體而言，根據《建築物管理條例》第16條，一旦成立業主立案法團，所有業主就公用部分所享有的權利及承擔的責任，均由作為代表全體業主的法人團體的業主立案法團行使及履行。因此，業主立案法團是就公用部分相關事宜提出或抗辯法律程序的適當當事方，例如侵入土地訴訟、違反大廈公契的申索，或違反《建築物管理條例》第34I條的申索。個別共有人就公用部分針對另一名共有人提起法律程序的訴訟資格，因而由業主立案法團取代。
視乎事實及申索所依據的法律基礎，涉及指稱侵入或濫用公用部分的案件中，被告可包括：
- 未經適當批准而圍封、佔用或改動公用部分的個別單位業主；
- 以違反大廈公契或《建築物管理條例》第34I條的方式使用公用部分的租客或獲許可人；
- 如其容許或授權租客侵佔或濫用公用部分，業主可與租客一同承擔共同法律責任；及
授權或容許在違反大廈公契或《建築物管理條例》的情況下擅自使用公用部分的業主立案法團或大廈管理人。
