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Q5. 业主与租客双方可否自由协议规管租赁的退租条款?

 

业主与租客双方可以自由协议租客可行使的退租条款。

 

然而,《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IVA部容许租客「在不影响其根据该租赁藉通知而终止该租赁的权利的原则下」,藉给予业主事先书面通知,在租期届满终止前终止该租赁。根据此规定:

  • 终止日期:不得早于租期第一年的最后一日;
  • 退租通知:须在终止日期的30天或以前给予业主。

 

换句话说,不论双方议定的退租条款如何,租客均可最早可在租期第一年的最后一日起计,倒数30天前给予业主通知,在租期第一年的最后一日提早退租。

 

由于租客可行使上述法定权益,意味着退租条款必须与上述条款一致,或给予租客更佳权益,才能确立。

 

例子一,双方议定租约不设退租条款,即俗称的「死约」。由于租客可行使按法定权益退租,实质变成俗称的「一年生、一年死」租约。

 

例子二、双方议定租客可在给予不少于90天的通知后,于租期第一年的最后一日或以后,终止租约。由于租客可行使按上述法定权益,在退租前只须给予较短的通知期,条例订明30天通知期的规定,凌驾了租约退租条款内90天的规定。

 

例子三、双方议定租客可随时给予不少于30天的通知终止租约,即俗称的「两年生约」。由于租约比条例对租客提供更佳权益,租客无需行使条例所赋予权利,租约的退租条款便得以确立。

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