劏房租管(四)：租赁周期篇
今集我们将探讨劏房租管法例下租赁周期中的程序和要求。
我们将从首期租赁到次期租赁的过渡，以及在租赁期间需要完成的手续和注意事项等方面进行详细解释。此外，我们将讨论租赁周期结束后的续租安排，以及业主和租客在整个规管周期中所需遵守的法律规定。
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劏房租管(四)：租赁周期篇
选择副题
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签署租约之前应注意的事项
- 1. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项？假若在租赁事项上出现纠纷／问题，应向那一个部门求助？
- 2. 有关政府物业（例如公屋单位或政府商场铺位）的租务问题，我怎样能获得更多资料？
- 3. 「租赁」（tenancy）和「特许权」（licence）有甚么分别？
- 4. 我可以转换或使用我的物业（或其分隔式房间）批出短期租约/特许权以提供房间或床位（类似于Airbnb住宿或「胶囊旅馆」）吗？
- 5. 当双方签署正式租约之前，业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件（可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」）。签署这份文件有甚麽后果？
- 6. 我可否出租或以其他方式容许占用人入住《房屋条例》下的资助房屋（例如公屋或居者有其屋计划）？
- 7. 外国人可以在香港租用物业吗？
- 8. 如果我是公司派遣来香港工作的外国人，我在本地定立租用单位时有什么需要特别注意？
- 9. 部份处所的地契中载有承诺、条款及细则不容许占用人出租作住宅用途 (例如：已登记或非登记寮屋、天台违例建筑物、工业大厦、货柜屋或农地上的帐篷车)。涉及这类处所的租约具法律约束力吗？
- 判决摘要1：若欠缺租约必须具备的条款，便不构成具法律约束力的合约 (World Food Fair Ltd 诉 Hong Kong Island Development Ltd)
- 判决摘要2：无就租赁物业于租赁期间适合居住或适合租客使用的隐含保证（陈敏庄 诉 唐帜章）
- 判决摘要3：干扰安宁享用需要对物业的享用造成一定程度的实质性物理干扰（Ridge Ltd 诉 Golden Castle Ltd）
- 判决摘要4：业主在签署租约之后同意的事情在法律上很可能没有约束力（纪秋月 诉 蔡家荣）
- 在签署租约之后，应该如何处理该等文件？
- 租金
- 差饷、管理费及其他费用
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追讨欠租及收楼
- 1. 我的租客已经欠租两个月，我怎样才可以追讨欠租及收回物业？
- 2. 我的租客已经欠租好几个月。我可否不诉诸法庭而破门入屋、丢掉租客的物品及转换门锁，以收回物业？
- 3. 我的租客因轻微漏水问题或不适/干扰而拒绝支付或扣除了几个月的租金。 他/她可以这样做吗？这是在追讨欠租/没收租赁权的案件中有效的辩护理由吗？
- 4. 有关执达事务
- 判决摘要1：租客缴交租金的责任独立于租约中业主一方的承诺或责任 (Charmway Development Ltd 诉 Long China Engineering Ltd)
- 判决摘要2：租客未按时支付租金或其他应付款项之利息条款是可执行的 (Luvpa Ltd 诉 Honor City HK Pharmacy Ltd)
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使用或占用出租物业的一般守则
- 1. 为何必须确定物业的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途，以及如何确定？
- 2.我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途（用作办公室）。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任？假若租客在物业内进行刑事性的活动，我可能会面对甚么问题？
- 3. 我租住一个大厦单位，邻居每在深夜时分大唱卡啦OK，扰人清梦。我向大厦管理处投诉，得到的答复却指出：由于我只是租客而不是物业拥有人，所以大厦公契没有赋予我任何权利，因而无权作出投诉。这是否正确及我可以怎样做？
- 4. 如果租客对邻居造成滋扰，作为业主要负上责任吗？业主可以向租客追讨任何补偿吗？
- 5. 怎样为之「结构性改动」？租客有权对物业进行结构性改动吗？
- 6. 我是工业单位的租客。我和业主在签订租约时的共识是我会租用该物业做住宅用途。业主后来将我逐出该物业。我可以透过法律程序执行有关租约及追讨补偿吗？
- 分租
- 按揭物业
- 维修／保养的责任
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在租期完结前以通知方式终止租赁（没有违约）
- 1. 我以三年租期把物业租出，还有两年才期满，但我发觉邻近物业的租金最近大幅上升。我可否与租客终止现有的租赁，以便把物业以更高租金出租？
- 2. 我最近与业主签订了租约，但在搬入之前，业主说他不想出租给我了。业主终止了租约，并拒绝让我入住。我认为租约的条款对我来说是上算的交易，我亦很喜欢这个物业。尽管业主已违约，我是否可以要求法庭强迫业主以最初的条款将物业出租给我？
- 3. 我以三年租期租用一物业，还有两年才期满，但我发觉邻近物业的租金最近大幅下调。我可否终止现有的租赁，以另觅较便宜的物业租用？
- 4. 我以三年租期租用一物业。结果，我在装修和购买适合物业尺寸和布局的家具上花了相当多的钱。然而，业主依赖中断租期条款，在第二年开始时向我发出迁出通知书。与此同时，业主威胁我，如果我想留下来，我必须在剩余的租期内支付额外的租金，否则我必须自费将物业恢复原状。这是否公平？我可以向业主申索赔偿吗？
- 5. 怎样计算终止租赁时的通知期？如果通知期订明为一个月，是从通知日起计算吗？还是从下一个月一日起开始计算？
- 6. 我的邻居每天晚上都制造大量噪音。我和子女都难以入睡。我有权提出终止租约吗？
- 7. 我租用了一个有露台的单位却发现露台原来是僭建物。后来业主将露台拆除。我可否终止租约？
- 判决摘要1：租客交还锁匙给业主这个单一事实本身并不足以完结租赁（High Yield Ltd 诉 Home Essentials (HK) Ltd）
- 判决摘要2：仅仅是经营成本或延误或经营困难，并不足以引起受挫失效的法律原则（Vember Lord Ltd 诉 The Swatch Group (Hong Kong) Ltd）
- 业主将有租约之物业出售
- 续约事宜
- 终止租赁（欠交租金）
- 终止租赁（欠交租金以外租客的违约事项）
- 没收按金及其他因租客违约而终止租赁的后果
- 租约到期／终止的交收事宜
- 分间单位与租务管制
- 地产代理
- 海外租赁
- 举例说明
- 相关网站
- 短片
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