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e) 租住权保障

 

租住权一般指为使租客不被随意逐出或逐离土地所提供某程度的确定性。

 

每项规管租赁的租期为2年,除非在《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IVA部指明的情况下,业主不得在租期届满前终止租赁。

 

规管周期,须由连续2项规管租赁(即首期租赁及次期租赁)所组成。

 

首期租赁的租客,有权享有获授予有关规管周期中的次期租赁,从而享有总共为期4年(首租期2年 + 次租期2年)的租住权保障。次期租赁的条款及条件,须与首期租赁相同,租赁时期及租金款额除外。

 

当4年的管制周期完结时,业主与租客可自由议定另一个管制周期的首份租约。

 

租客提前终止规管租赁

 

租客可藉给予业主不少于30日的事先书面通知,终止该租赁,但租赁终止的日期不得早于租期第一年的最后一日。

 

如租赁协议中除条例规定外,没有其他规定容许租客可以在租期内终止租赁,则租客受到条例下租赁终止日期不得早于首期租赁或次期租赁中第一年的最后一日的限制。然而,条例第IVA部并不妨碍租客在与业主在达成共识的情况下终止该租赁。租客或可与业主协商提前终止租赁,但业主没有义务接受租客的要求。

 

然而,根据条例第IVA部,如业主未能履行以下责任,租客可在租期内藉给予业主不少于30日的事先书面通知,终止有关租赁:

  • 在租客要求下未能在30天内,送达书面租赁协议;
  • 保养和维修以下各项:
    • 仅供处所使用的排水渠或污水渠、喉管及电线;
    • 处所的窗户;
    • 其在处所内提供的固定附着物及装置,并须保持它们正常运作。

 

如租客预期或需在某些情况下提前终止租赁,不妨与业主在达成首期租赁之前协商,以保障其获得提前终止租赁的权利。条例第IVA部并不局限租客根据该租赁藉通知而终止该租赁的权利。

 

业主提前终止规管租赁

 

除非在条例第IVA部指明的条文下,相关业主不得在租期届满前终止租赁。即使有关租赁在指明的条文以外订有任何没收租赁权的条件,亦属作废及无效。

 

根据条例第IVA部,如租客违反条例附表7第4部的相关条文中任何一项,业主可强制执行重收权或没收租赁权:

 

  • 未能在到期日后的15日内,向业主缴付租金,但如租客因为业主未能履行以下责任而将租金扣起,暂不缴付,则属例外:
    • 在租客要求下未能在30天内,送达书面租赁协议;
    • 在收到经租客签署的租赁协议30天内,向租客交回加盖印花的对应本;
  • 经常在租金到期缴付时不予缴付;
  • 未经业主事先书面同意,对处所作出结构上的改动,或准许或容受他人对处所作出上述改动;
  • 将处所用作不道德或非法用途,或准许或容受他人将处所用作上述用途;
  • 在处所作出会对业主或其他人造成不必要的烦扰、不便或骚扰的事情,或准许或容受他人在处所作出上述事情;
  • 将整个处所转让或分租予另一人,或以其他方式放弃对整个处所的管有;
  • 未经业主事先书面同意,将部分处所分租予另一人。

当业主根据以上任何一项重收处所时,处所的租赁实时终止。

 

其他权益

 

然而﹐就算业主不能随意提早终止租赁,4年的租住权保障亦有可能受制于其他与该物业有关的权益。

 

例如,分拆或分间单位有可能引致违反政府租契、建筑物规例、消防规例及/或大厦公契等(参阅「其他法律问题」)。如规管租赁中的分间单位被法定命令要求拆卸,相关人士有责任履行该法定命令。

 

在分间单位较多的旧区,有关物业有可能被纳入市区重建计划或被强制售卖。物业的业权会按法例转移,租客亦会按法例得到赔偿或安置并迁出单位(参阅有关市区重建及强制售卖的问题)。

 

如果规管租赁是产生自另一租赁的分租租赁,上级租赁完结或被终止时,居住在分间单位的分租客亦必须把物业交回上级业主(参阅「作为分租租赁的规管租赁」)。

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