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Q1. 倘若市区重建局的重建计划或强制售卖令涉及规管租赁处所,会如何处理该些租赁?业主可否基于相信短期内该物业涉及重建计划或强制售卖,而单方面提早终止该等规管租赁?

 

提早终止规管租约

 

除非租客违反《业主与租客(综合)条例》(第7章)附表7所列出的隐含强制性条款,否则不可以在规管租赁到期前提早终止。即使有关租赁在指明的条文以外订有任何没收租赁权的条件,亦属作废及无效。

 

业主单纯“相信”有关单位将被市区重建局纳入重建计划或涉及强制售卖,并不足以成为提早终止规管租约或不向租客提供次期租赁的充分理由。如果有关物业确实被纳入市区重建计划或被强制售卖﹐物业的业权会按法例转移,租客亦会按法定程序得到赔偿或安置并迁出单位。

 

市区重建

 

市区重建局(市建局)是根据《市区重建局条例》(第563章)成立的法定机构,透过进行、鼓励、推广及促进本港市区更新,应对市区老化问题,并改善旧区居民生活环境。

 

在下令进行收地计划时,政府会在宪报刊登收地公告和进行冻结人口登记。该公告的一份副本会在受影响物业或其附近张贴,并尽可能寄交有关注册业主。在一般情下,政府给予的通知期为在受影响物业或其附近张贴公告当日起计的三个月。公告所载的限期届满后,受影响物业的业权即復归政府所有。自復归日期起,有关人士享有的一切法律权利及权益亦于该日终止。此后,前业主不得向其租户或物业占用人收取租金或任何费用。

 

合资格人士将获发补偿或特惠津贴。在适当情况下,住宅占用人(前租户)亦可能获得安置。

 

为计算补偿和津贴额,以及确定何人符合资格领取该等款项或获得安置,政府会在刊宪当日,委托市建局派员到尚未成功收购的物业单位进行登记调查,以确定各住户所占用的面积及搜集资料。倘若双方最终未能就补偿建议达成协议,其个案将可转交土地审裁处裁决。

 

至于合资格的住宅占用人,无论他们接受现金补偿或安置建议,均需办理有关手续,以领取搬迁津贴╱特惠补偿,或参与配屋的安排。

 

强制售卖

 

为了鼓励重建破旧大厦,《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(第545章)于1999年6月7日生效。 条例旨在容许在地段拥有一定业权份数的大业主向土地审裁处提出申请,要求土地审裁处为重建该地段而作出命令,强制售卖该地段。

 

当作出强制售卖令时,土地审裁处可命令对被终止 租约的租客作出赔偿。土地审裁处可作出指示,订明:

  • 购买者成为拥有人当日起,租约即当作已在该日终止; 及
  • 购买者成为拥有人当日后的 6 个月届满后,租客才须交回物业在空置情况下的管有。

土地审裁处在裁定赔偿款额时可考虑下列情况:

  • 租客的申述;及
  • 租客所获得的利益(租客在购买者成为地段拥有人6 个月后才须交出物业在空置情况下的管有)。

 

租契包括口头或书面协议。

 

如土地审裁处在售卖令中指明须对租客作出赔偿,在售卖有关地段后,每名前拥有人须负责向其「前租客」作出赔偿。受托人将从出售所得款项中扣除土地审裁处指定的补偿金额,然后再将剩余金额发放给业主。

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