Q15. 我没有签署租赁协议。我的权益会受影响吗？我该如何保障自己？

Q15. 我没有签署租赁协议。我的权益会受影响吗？我该如何保障自己？

不一定。在香港，部分住宅租赁可透过口头方式成立，因此缺乏签署的书面协议并不一定意味着您没有租赁权益。 

首先，《物业转易及财产条例》（第 219 章）第 3 条规定，任何土地售卖或处置合约——包括租赁，除非协议以书面作出并由被告一方签署，否则不得就该合约提出诉讼。不过，第 6(2) 条划出了一个重要的例外情况。该条规定，如果同时符合以下三个条件，则口头达成的租约仍具法律效力，即使没有书面协议：

1. 租期不超过 3 年 —— 租赁必须是固定租期的租赁或定期租赁，而为期不超过三年。包含续租权的租赁，只要初始租期为 3 年或以下，仍符合资格；
2. 租契是在承租人管有时即生效 —— 这意味着租客必须立即搬入并占用该处所，而非在未来的某个日期；及
3. 租金为在没有溢价情况下可合理取得的最佳租金 —— 简而言之，租客必须缴付市值租金，且不得为了获得租赁而缴付一笔过的前期款项（即「溢价」（premium））。

由于香港的大多数住宅租赁（包括分间单位的租赁）租期通常为两年或以下，且按市值租金收取而无外费用，因此它们通常都符合第 6(2) 条下的全部三项条件。 

如果租赁不属第 6(2) 条的例外情况，例如因为租期超过 3 年或涉及额外费用，它不会自动失效，但在法院强制执行将变得更加困难。寻求依赖口头协议的一方需要提供以下其中一项： 

1. 载有协议内容，并由另一方签署的书面备忘录或纪录；或
2. 充分的「部分履行行为」（即一方已作出的行动，毫不含糊地指向所声称的口头协议的存在，以至于另一方若仅因缺乏书面文件而否认合约存在将是不合情理的）——例如，租客已迁入并依照口头协议定期缴付租金——这或会允许法院在缺乏书面形式的情况下仍承认该租赁有效。

如果您的租赁涉及分间单位，且属于《业主与租客（综合）条例》（第 7 章）第 IVA 部的规管租赁，而该口头租赁符合第 IVA 部规管租赁的条件，则该口头租赁亦受规管，有关的法定要求及强制性条款亦会隐含于该口头租赁中。例如，租客可书面要求业主在 30 天内送达一份反映口头租赁内容的书面租赁协议。

然而，若没有书面合约，要证明租金、按金、租期、通知安排、维修义务，以及双方确实商定的内容将会困难得多。因此，如果日后就按金、欠租、通知期、家具、维修、水电费，或租赁是固定租期租赁还是定期租赁产生争议，您会拥有较少直接文书证明。因此在这些情况下，保障往往在于搜集及保存证据。

实际上，您应透过将口头协议转化为文件记录来保障自己。这可以包括书面确认讯息、租金收据、银行转账纪录、按金纪录、单位照片、载有地址及房号的证明、水电煤纪录，以及可显示双方何时就甚么内容达成共识的通讯纪录。