Q15. 我沒有簽署租賃協議。我的權益會受影響嗎？我該如何保障自己？

Q15. 我沒有簽署租賃協議。我的權益會受影響嗎？我該如何保障自己？

不一定。在香港，部分住宅租賃可透過口頭方式成立，因此缺乏簽署的書面協議並不一定意味著您沒有租賃權益。 

首先，《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 3 條規定，任何土地售賣或處置合約——包括租賃，除非協議以書面作出並由被告一方簽署，否則不得就該合約提出訴訟。不過，第 6(2) 條劃出了一個重要的例外情況。該條規定，如果同時符合以下三個條件，則口頭達成的租約仍具法律效力，即使沒有書面協議：

1. 租期不超過 3 年 —— 租賃必須是固定租期的租賃或定期租賃，而為期不超過三年。包含續租權的租賃，只要初始租期為 3 年或以下，仍符合資格；
2. 租契是在承租人管有時即生效 —— 這意味著租客必須立即搬入並佔用該處所，而非在未來的某個日期；及
3. 租金為在沒有溢價情況下可合理取得的最佳租金 —— 簡而言之，租客必須繳付市值租金，且不得為了獲得租賃而繳付一筆過的前期款項（即「溢價」（premium））。

由於香港的大多數住宅租賃（包括分間單位的租賃）租期通常為兩年或以下，且按市值租金收取而無外費用，因此它們通常都符合第 6(2) 條下的全部三項條件。 

如果租賃不屬第 6(2) 條的例外情況，例如因為租期超過 3 年或涉及額外費用，它不會自動失效，但在法院強制執行將變得更加困難。尋求依賴口頭協議的一方需要提供以下其中一項： 

1. 載有協議內容，並由另一方簽署的書面備忘錄或紀錄；或
2. 充分的「部分履行行為」（即一方已作出的行動，毫不含糊地指向所聲稱的口頭協議的存在，以至於另一方若僅因缺乏書面文件而否認合約存在將是不合情理的）——例如，租客已遷入並依照口頭協議定期繳付租金——這或會允許法院在缺乏書面形式的情況下仍承認該租賃有效。

如果您的租賃涉及分間單位，且屬於《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章）第 IVA 部的規管租賃，而該口頭租賃符合第 IVA 部規管租賃的條件，則該口頭租賃亦受規管，有關的法定要求及強制性條款亦會隱含於該口頭租賃中。例如，租客可書面要求業主在 30 天內送達一份反映口頭租賃內容的書面租賃協議。

然而，若沒有書面合約，要證明租金、按金、租期、通知安排、維修義務，以及雙方確實商定的內容將會困難得多。因此，如果日後就按金、欠租、通知期、家具、維修、水電費，或租賃是固定租期租賃還是定期租賃產生爭議，您會擁有較少直接文書證明。因此在這些情況下，保障往往在於搜集及保存證據。

實際上，您應透過將口頭協議轉化為文件記錄來保障自己。這可以包括書面確認訊息、租金收據、銀行轉帳紀錄、按金紀錄、單位照片、載有地址及房號的證明、水電煤紀錄，以及可顯示雙方何時就甚麼內容達成共識的通訊紀錄。