c. 违反大厦公契及《建筑物管理条例》

c. 违反大厦公契及《建筑物管理条例》

违反大厦公契是渗水纠纷中常见的诉因，并经常与私人滋扰及疏忽一并提出。大厦公契是一份约束大厦所有业主的私人合约，规管各业主之间的权利及义务。 

渗水案件中常见的大厦公契责任 

虽然具体条款各有不同，但大部分大厦公契均载有若干适用于单位业主及大厦经理人的标准责任： 

• 保养私人单位的责任：业主通常须将其单位内部，包括仅供其单位使用的喉管、卫生设备及防水层，保持修缮妥善及状况良好。 
• 禁止滋扰：明示契诺通常禁止业主作出或容许任何可能构成滋扰、烦扰，或对其他业主或占用人造成损害的作为。 
• 弥偿条款：许多大厦公契规定，如因业主的疏忽或其单位有水溢出而造成损失或损害，该业主须向大厦经理人及其他业主作出弥偿。 
• 公用部分的管理：大厦公契通常连同《建筑物管理条例》（第344章）第18(1)条，对业主立案法团或大厦经理人施加责任，要求其将天台、外墙等公用部分保持良好状况。 

尽管部分条款以否定形式表述（例如「不得容许滋扰」），法庭通常会将制止渗水的责任诠释为一项积极责任，即须保养喉管及防水层，以防止渗水。 

法定责任 

大厦公契下的责任由《建筑物管理条例》（第344章）作补充。 

• 个别业主（第34H条）：如大厦公契没有就某项业主保养责任作出规定，第34H条会对独有管有或享用建筑物某部分的业主施加法定责任，要求其将该部分保持修葺妥善及状况良好。这可适用于私人喉管、卫生设备、防水膜，以及其他仅供该业主单位使用的设施。 
• 业主立案法团（第18条）：业主立案法团有法定责任将公用部分保持在良好合用的状况。 
• 误用公用部分（第34I条）：第34I条禁止以不合理干扰其他业主或占用人享用公用部分的方式使用公用部分。任何违反此项禁止的行为均被视为违反大厦公契。这使原告人可就违反契诺提出申索。 

法律责任的厘定 

在渗水案件中，是否因违反大厦公契或《建筑物管理条例》而须承担法律责任，取决于欠妥之处源自公用部分还是私人部分。如渗水源自私人单位或仅供该单位使用的设施，个别业主可能须承担法律责任。如渗水源自公用部分，业主立案法团或大厦经理人可能须承担法律责任。有关公用部分与私人部分的区分，请参阅「渗水源头」。 

法庭认为，大厦公契及《建筑物管理条例》第18(1)条下的保养责任并非绝对或严格责任。除非大厦公契的具体措辞另有规定，业主、大厦经理人及业主立案法团一般只须作出在有关情况下属公平、公正及合理，或「合理必要」的事情。 

相关当事方通常在实际知悉或被推定知悉欠妥之处之前，无须对该欠妥之处承担责任；惟若其于知悉后未能在合理时间内采取适当的补救措施，则须承担责任。 

一旦减除滋扰的责任产生，该责任即属不可转授。即使被告人聘用了一名称职的独立承办商，而该承办商未能消除渗漏，被告人仍可能须承担法律责任。 

个别业主的违反责任 

如原告人证明渗水因以下原因源自被告人单位，个别业主通常会根据大厦公契或《建筑物管理条例》第34H条被裁定须承担法律责任： 

• 私人设施有欠妥之处：未有保养或维修内部供水及用水设施，例如食水供应喉管、海水冲厕系统、U型隔气，以及浴缸、坐厕等漏水卫生设备。 
• 防水失效：浴室或厨房等「湿区」的防水膜或密封物料（例如硅胶密封）老化或失效。 
• 未经授权建筑工程：安装未获批准的构筑物，例如额外厕所、洗涤盆或水箱，而其后造成渗水或损害建筑物的结构完整性。 
• 未有减除：在邻居、管理处或渗水投诉调查联合办事处通知问题后，仍持续容许水渗漏。 

业主立案法团的违反责任 

如渗水源自公用部分，业主立案法团可能被裁定违反大厦公契及《建筑物管理条例》第18(1)条。 

违反责任的情况包括： 

• 未有保养公用设施：疏于保养服务整幢大厦的公用系统，例如公用水箱、消防水箱或主排水喉管。 
• 疏于保养建筑物结构：在收到投诉或政府部门的法定命令后，未有维修天台、外墙或结构混凝土楼板上有欠妥之防水层。 

• 误用公用部分：准许或未有防止未经授权将公用部分改作私人用途（违反《建筑物管理条例》第34I条），例如容许额外排水喉管接驳至公用系统。