D. 渗水源头

在渗水个案中，重要的是要识别渗水源头究竟来自个别单位，还是来自大厦的公用部分。这会影响谁可能须负上法律责任。如问题来自个别单位，申索通常会针对该单位的业主或占用人提出。如问题来自公用部分，适当的对方通常会是业主立案法团。在合适情况下，亦可能包括大厦经理人。

详情请参阅「法律程序的各方」。

甚么是「公用部分」？

根据《建筑物管理条例》（第344章）第2条，公用部分主要可透过两种方式识别。

首先，法律会参考该大厦的注册文件，尤其是大厦公契。如大厦某部分被指明或指定供某一特定业主独有使用、占用或享用，该部分通常并非公用部分。个别单位通常会在大厦公契中被描述为一个由其业主相对于其他业主或占用人享有独有管有权的单位。

其次，如楼宇某部分并无如此指定，则可能属于《建筑物管理条例》附表1所列的公用部分范围。附表1列出的项目并非详尽无遗，当中包括例如地基、柱、梁、结构性支承物、外墙、公用喉管、排水渠及其他为业主共同利益而使用的装置，例如天台的防水膜。

为何此区分重要

这项区分十分重要，因为它决定了谁有法律责任维修及保养楼宇的相关部分，并有助识别须负法律责任的一方。

如有缺陷的范围属公用部分，业主立案法团便须根据《建筑物管理条例》履行管理及保养该部分的责任。

如有缺陷的范围位于个别单位内，或以其他方式由某业主独有管有，该业主可能须负责保持该部分妥善维修及状况良好。

结构性支承物及楼板

地基、柱、梁及结构性支承物一般属于《建筑物管理条例》附表1下的公用部分。分隔两层楼的结构混凝土楼板，通常会被视为楼宇结构的一部分，因此属公用部分。

然而，并非所有附着于或放置于楼板上的项目均属公用部分。个别单位内的地台饰面，例如瓷砖、批荡找平层或装饰饰面，通常会被视为个别单位的一部分。

如一条只服务某一单位的喉管嵌入或穿过结构楼板，则可能出现困难。虽然楼板本身可能属公用部分，但如该喉管只供该单位独有使用，该单位的业主仍可能须负责保养该喉管。

外墙及檐篷

除非公契清楚赋予某一特定业主对外墙的独有管有权，否则外墙通常会被推定为公用部分。

业主可能拥有有限权利，可在外墙上附设某些物件，例如招牌、冷气机架或喉管。然而，该等权利并不必然代表该业主对外墙本身享有独有管有权。

即使檐篷并无在大厦公契或《建筑物管理条例》附表1中明确列明，仍可能被视为公用部分。

天台及防水层

天台是否属公用部分，主要取决于大厦公契及注册图则。

在不少楼宇中，天台属公用部分，由业主立案法团负责保养。然而，在某些情况下，如大厦公契或相关转让契清楚将天台列为供某业主独有使用或享用，天台便构成个别单位的一部分。

防水层属公用部分还是私人部分，取决于公契、注册图则、位置、功能，以及其是服务整幢楼宇还是只服务某一单位。天台或外墙防水层较大可能被视为公用部分，因为其作用是保护建筑物外壳及其他公用设施。相反，如私人浴室、厨房、露台或其他湿区内的防水层只服务该单位，则可能由该个别单位业主负责，除非公契、注册图则或相关事实显示情况并非如此。

喉管、排水渠及其他设施装置

在渗水个案中，喉管及排水渠经常是争议来源。

服务整幢大厦的喉管，例如主供水喉、公用排水渠及垂直污水管，通常属公用部分。业主立案法团一般须负责保养该等部分。

然而，只服务某一单位的喉管，即使位于隐蔽空间内，较大可能会被视为该单位业主的责任。

分类并非总是简单直接。在Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd (2007)一案中，法庭裁定，由主水缸分支出来的水管，即使已经过个别水表，仍可继续属公用部分。

有关识别责任方的资料，请参阅「法律程序的各方」。