c. 違反大廈公契及《建築物管理條例》

c. 違反大廈公契及《建築物管理條例》

違反大廈公契是滲水糾紛中常見的訴因，並經常與私人滋擾及疏忽一併提出。大廈公契是一份約束大廈所有業主的私人合約，規管各業主之間的權利及義務。 

滲水案件中常見的大廈公契責任 

雖然具體條款各有不同，但大部分大廈公契均載有若干適用於單位業主及大廈經理人的標準責任： 

• 保養私人單位的責任：業主通常須將其單位內部，包括僅供其單位使用的喉管、衞生設備及防水層，保持修繕妥善及狀況良好。 
• 禁止滋擾：明示契諾通常禁止業主作出或容許任何可能構成滋擾、煩擾，或對其他業主或佔用人造成損害的作為。 
• 彌償條款：許多大廈公契規定，如因業主的疏忽或其單位有水溢出而造成損失或損害，該業主須向大廈經理人及其他業主作出彌償。 
• 公用部分的管理：大廈公契通常連同《建築物管理條例》（第344章）第18(1)條，對業主立案法團或大廈經理人施加責任，要求其將天台、外牆等公用部分保持良好狀況。 

儘管部分條款以否定形式表述（例如「不得容許滋擾」），法庭通常會將制止滲水的責任詮釋為一項積極責任，即須保養喉管及防水層，以防止滲水。 

法定責任 

大廈公契下的責任由《建築物管理條例》（第344章）作補充。 

• 個別業主（第34H條）：如大廈公契沒有就某項業主保養責任作出規定，第34H條會對獨有管有或享用建築物某部分的業主施加法定責任，要求其將該部分保持修葺妥善及狀況良好。這可適用於私人喉管、衞生設備、防水膜，以及其他僅供該業主單位使用的設施。 
• 業主立案法團（第18條）：業主立案法團有法定責任將公用部分保持在良好合用的狀況。 
• 誤用公用部分（第34I條）：第34I條禁止以不合理干擾其他業主或佔用人享用公用部分的方式使用公用部分。任何違反此項禁止的行為均被視為違反大廈公契。這使原告人可就違反契諾提出申索。 

法律責任的釐定 

在滲水案件中，是否因違反大廈公契或《建築物管理條例》而須承擔法律責任，取決於欠妥之處源自公用部分還是私人部分。如滲水源自私人單位或僅供該單位使用的設施，個別業主可能須承擔法律責任。如滲水源自公用部分，業主立案法團或大廈經理人可能須承擔法律責任。有關公用部分與私人部分的區分，請參閱「滲水源頭」。 

法庭認為，大廈公契及《建築物管理條例》第18(1)條下的保養責任並非絕對或嚴格責任。除非大廈公契的具體措辭另有規定，業主、大廈經理人及業主立案法團一般只須作出在有關情況下屬公平、公正及合理，或「合理必要」的事情。 

相關當事方通常在實際知悉或被推定知悉欠妥之處之前，無須對該欠妥之處承擔責任；惟若其於知悉後未能在合理時間內採取適當的補救措施，則須承擔責任。 

一旦減除滋擾的責任產生，該責任即屬不可轉授。即使被告人聘用了一名稱職的獨立承辦商，而該承辦商未能消除滲漏，被告人仍可能須承擔法律責任。 

個別業主的違反責任 

如原告人證明滲水因以下原因源自被告人單位，個別業主通常會根據大廈公契或《建築物管理條例》第34H條被裁定須承擔法律責任： 

• 私人設施有欠妥之處：未有保養或維修內部供水及用水設施，例如食水供應喉管、海水沖廁系統、U型隔氣，以及浴缸、坐廁等漏水衞生設備。 
• 防水失效：浴室或廚房等「濕區」的防水膜或密封物料（例如矽膠密封）老化或失效。 
• 未經授權建築工程：安裝未獲批准的構築物，例如額外廁所、洗滌盆或水箱，而其後造成滲水或損害建築物的結構完整性。 
• 未有減除：在鄰居、管理處或滲水投訴調查聯合辦事處通知問題後，仍持續容許水滲漏。 

業主立案法團的違反責任 

如滲水源自公用部分，業主立案法團可能被裁定違反大廈公契及《建築物管理條例》第18(1)條。 

違反責任的情況包括： 

• 未有保養公用設施：疏於保養服務整幢大廈的公用系統，例如公用水箱、消防水箱或主排水喉管。 
• 疏於保養建築物結構：在收到投訴或政府部門的法定命令後，未有維修天台、外牆或結構混凝土樓板上有欠妥之防水層。 

• 誤用公用部分：准許或未有防止未經授權將公用部分改作私人用途（違反《建築物管理條例》第34I條），例如容許額外排水喉管接駁至公用系統。