b. 疏忽

b. 疏忽

疏忽侵权是渗水案件中的主要诉因之一，并经常与私人滋扰及违反大厦公契一并提出。虽然疏忽是一项独立的法律基础，但法庭强调，在渗水案件中，疏忽法与滋扰法在很大程度上重迭，并往往「同成同败」。 

渗水案件中疏忽的构成要素 

要在疏忽申索中胜诉，原告人必须证明被告人对其负有谨慎责任、被告人违反该责任，以及该违反导致合理可预见的损害。 

(i) 谨慎责任 

一项明确确立的原则是，多层大厦的业主或占用人对其邻居负有谨慎责任，须将其处所及其设施（例如喉管及防水层）保持在适当维修状态，以避免造成损害。 

最近有一系列裁判先例讨论了「经衡量的谨慎责任」的议题。 在厘定此项责任的内容时，法庭会考虑两名相邻业主之间何者属公平、公正及合理，同时顾及可预见风险的程度、可采取的预防措施、该等措施的费用，以及双方的资源。 

(ii) 违反责任 

被告人只须作出在有关情况下属公平、公正及合理的事情。如被告人未有如合理的人在有关情况下会作出行动，便会构成违反责任。 

法庭已识别在此语境下可构成疏忽的若干具体行为： 

• 未有保养：这涉及造成或容许供水及用水设施失修，例如容许防水膜老化，或喉管爆裂。 
• 未经授权改动：在没有妥善规划的情况下进行装修或水喉工程（例如改道喉管或升高地台），从而增加渗漏风险。 
• 阻挠进入：在某些情况下，未有容许发展商或经理人进入私人部分以维修公用防水膜，可能被视为疏忽。 
• 过度延误：在收到投诉后，仍容许漏水持续数月或数年，而没有采取具体行动。 
• 未有监督承办商：聘用了承办商，但未有对其工程作出充分监督，或未有确保其识别漏水的真正源头。 
• 维修无效：只作出「最低限度」工程，以暂时应付政府调查人员，而没有整体方案解决根本问题。 
• 未有减除：一旦被告获悉有渗水问题，而该问题可合理地被识别为源自其处所，被告人即有责任迅速及合理地调查、找出并修复问题。     

要令被告人因疏忽承担法律责任，一般必须证明被告人实际知悉或推定知悉渗水源自其处所。 

• 实际知悉：被告人被明确告知渗水源头，例如透过邻居、管理处或渗水投诉调查联合办事处等政府机构的投诉或通知。 
• 推定知悉：指被告人如行使一般及合理的勤勉便应该知悉的情况。例如，如某项欠妥之处在视觉上明显可见，或多年来反复出现，合理业主便应被期望调查其成因。 

(iii) 因果关系 

原告负有举证责任，须按相对可能性的衡量标准，证明被告人的处所是造成损害的有效原因。如未能先识别渗水的具体源头，便不能确立法律责任。 

如证明被告人的处所是渗水源头之一，即使同时存在其他渗漏路径（例如外墙），被告人仍可能须承担法律责任。 

详情请参阅「举证责任」。 

(iv) 损害是否过于遥远 

原告人所蒙受的损害必须属合理可预见的类型，例如对建筑物结构或个人财物造成的实质损害。 

(v) 损害 

原告人必须证明因渗水而造成实际损失，或对处所的使用及享用构成可诉的干扰。可追讨的损失可包括： 

• 实质损害：建筑物结构及受损财物的复修及维修费用。 
• 租金损失/住宿费用：租金收入损失、租值减少，或合理的替代住宿费用。 

• 不适、不便及困扰。