b. 疏忽

b. 疏忽

疏忽侵權是滲水案件中的主要訴因之一，並經常與私人滋擾及違反大廈公契一併提出。雖然疏忽是一項獨立的法律基礎，但法庭強調，在滲水案件中，疏忽法與滋擾法在很大程度上重疊，並往往「同成同敗」。 

滲水案件中疏忽的構成要素 

要在疏忽申索中勝訴，原告人必須證明被告人對其負有謹慎責任、被告人違反該責任，以及該違反導致合理可預見的損害。 

(i) 謹慎責任 

一項明確確立的原則是，多層大廈的業主或佔用人對其鄰居負有謹慎責任，須將其處所及其設施（例如喉管及防水層）保持在適當維修狀態，以避免造成損害。 

最近有一系列裁判先例討論了「經衡量的謹慎責任」的議題。 在釐定此項責任的內容時，法庭會考慮兩名相鄰業主之間何者屬公平、公正及合理，同時顧及可預見風險的程度、可採取的預防措施、該等措施的費用，以及雙方的資源。 

(ii) 違反責任 

被告人只須作出在有關情況下屬公平、公正及合理的事情。如被告人未有如合理的人在有關情況下會作出行動，便會構成違反責任。 

法庭已識別在此語境下可構成疏忽的若干具體行為： 

• 未有保養：這涉及造成或容許供水及用水設施失修，例如容許防水膜老化，或喉管爆裂。 
• 未經授權改動：在沒有妥善規劃的情況下進行裝修或水喉工程（例如改道喉管或升高地台），從而增加滲漏風險。 
• 阻撓進入：在某些情況下，未有容許發展商或經理人進入私人部分以維修公用防水膜，可能被視為疏忽。 
• 過度延誤：在收到投訴後，仍容許漏水持續數月或數年，而沒有採取具體行動。 
• 未有監督承辦商：聘用了承辦商，但未有對其工程作出充分監督，或未有確保其識別漏水的真正源頭。 
• 維修無效：只作出「最低限度」工程，以暫時應付政府調查人員，而沒有整體方案解決根本問題。 
• 未有減除：一旦被告獲悉有滲水問題，而該問題可合理地被識別為源自其處所，被告人即有責任迅速及合理地調查、找出並修復問題。     

要令被告人因疏忽承擔法律責任，一般必須證明被告人實際知悉或推定知悉滲水源自其處所。 

• 實際知悉：被告人被明確告知滲水源頭，例如透過鄰居、管理處或滲水投訴調查聯合辦事處等政府機構的投訴或通知。 
• 推定知悉：指被告人如行使一般及合理的勤勉便應該知悉的情況。例如，如某項欠妥之處在視覺上明顯可見，或多年來反覆出現，合理業主便應被期望調查其成因。 

(iii) 因果關係 

原告負有舉證責任，須按相對可能性的衡量標準，證明被告人的處所是造成損害的有效原因。如未能先識別滲水的具體源頭，便不能確立法律責任。 

如證明被告人的處所是滲水源頭之一，即使同時存在其他滲漏路徑（例如外牆），被告人仍可能須承擔法律責任。 

詳情請參閱「舉證責任」。 

(iv) 損害是否過於遙遠 

原告人所蒙受的損害必須屬合理可預見的類型，例如對建築物結構或個人財物造成的實質損害。 

(v) 損害 

原告人必須證明因滲水而造成實際損失，或對處所的使用及享用構成可訴的干擾。可追討的損失可包括： 

• 實質損害：建築物結構及受損財物的復修及維修費用。 
• 租金損失/住宿費用：租金收入損失、租值減少，或合理的替代住宿費用。 

• 不適、不便及困擾。