D. 滲水源頭

D. 滲水源頭

在滲水個案中，重要的是要識別滲水源頭究竟來自個別單位，還是來自大廈的公用部分。這會影響誰可能須負上法律責任。如問題來自個別單位，申索通常會針對該單位的業主或佔用人提出。如問題來自公用部分，適當的對方通常會是業主立案法團。在合適情況下，亦可能包括大廈經理人。 

詳情請參閱「法律程序的各方」。 

甚麼是「公用部分」？ 

根據《建築物管理條例》（第344章）第2條，公用部分主要可透過兩種方式識別。 

首先，法律會參考該大廈的註冊文件，尤其是大廈公契。如大廈某部分被指明或指定供某一特定業主獨有使用、佔用或享用，該部分通常並非公用部分。個別單位通常會在大廈公契中被描述為一個由其業主相對於其他業主或佔用人享有獨有管有權的單位。 

其次，如樓宇某部分並無如此指定，則可能屬於《建築物管理條例》附表1所列的公用部分範圍。附表1列出的項目並非詳盡無遺，當中包括例如地基、柱、樑、結構性支承物、外牆、公用喉管、排水渠及其他為業主共同利益而使用的裝置，例如天台的防水膜。 

為何此區分重要 

這項區分十分重要，因為它決定了誰有法律責任維修及保養樓宇的相關部分，並有助識別須負法律責任的一方。 

如有缺陷的範圍屬公用部分，業主立案法團便須根據《建築物管理條例》履行管理及保養該部分的責任。 

如有缺陷的範圍位於個別單位內，或以其他方式由某業主獨有管有，該業主可能須負責保持該部分妥善維修及狀況良好。 

結構性支承物及樓板 

地基、柱、樑及結構性支承物一般屬於《建築物管理條例》附表1下的公用部分。分隔兩層樓的結構混凝土樓板，通常會被視為樓宇結構的一部分，因此屬公用部分。 

然而，並非所有附着於或放置於樓板上的項目均屬公用部分。個別單位內的地台飾面，例如瓷磚、批盪找平層或裝飾飾面，通常會被視為個別單位的一部分。 

如一條只服務某一單位的喉管嵌入或穿過結構樓板，則可能出現困難。雖然樓板本身可能屬公用部分，但如該喉管只供該單位獨有使用，該單位的業主仍可能須負責保養該喉管。 

外牆及簷篷 

除非公契清楚賦予某一特定業主對外牆的獨有管有權，否則外牆通常會被推定為公用部分。 

業主可能擁有有限權利，可在外牆上附設某些物件，例如招牌、冷氣機架或喉管。然而，該等權利並不必然代表該業主對外牆本身享有獨有管有權。 

即使簷篷並無在大廈公契或《建築物管理條例》附表1中明確列明，仍可能被視為公用部分。 

天台及防水層 

天台是否屬公用部分，主要取決於大廈公契及註冊圖則。 

在不少樓宇中，天台屬公用部分，由業主立案法團負責保養。然而，在某些情況下，如大廈公契或相關轉讓契清楚將天台列為供某業主獨有使用或享用，天台便構成個別單位的一部分。 

防水層屬公用部分還是私人部分，取決於公契、註冊圖則、位置、功能，以及其是服務整幢樓宇還是只服務某一單位。天台或外牆防水層較大可能被視為公用部分，因為其作用是保護建築物外殼及其他公用設施。相反，如私人浴室、廚房、露台或其他濕區內的防水層只服務該單位，則可能由該個別單位業主負責，除非公契、註冊圖則或相關事實顯示情況並非如此。 

喉管、排水渠及其他設施裝置 

在滲水個案中，喉管及排水渠經常是爭議來源。 

服務整幢大廈的喉管，例如主供水喉、公用排水渠及垂直污水管，通常屬公用部分。業主立案法團一般須負責保養該等部分。 

然而，只服務某一單位的喉管，即使位於隱蔽空間內，較大可能會被視為該單位業主的責任。 

分類並非總是簡單直接。在Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd (2007)一案中，法庭裁定，由主水缸分支出來的水管，即使已經過個別水錶，仍可繼續屬公用部分。 

有關識別責任方的資料，請參閱「法律程序的各方」。