Q7. 在租住單位中，就業主與租客之間而言，火災中被毀的固定裝置（例如嵌入式廚櫃及浴室洗手盆）和設備（例如雪櫃及梳化），應由業主還是租客負責維修或更換？法院會如何裁定租約（以及其下的責任，例如繳付租金的責任）是否已因火災而終止？

這個問題沒有固定答案。一般而言，這取決於多項因素，包括租約條款、物品的所有權，以及該物品是否屬於單位的一部分或屬於可移動的個人物品。受制於租約條款，屬於物業本身一部分的項目通常由業主負責維修，而可移動的個人物品則通常不在業主責任之內；即使發生火災，若租約仍然有效，業主通常仍需負責維修屬於單位本身的部分或物件。

哪些物件屬於單位本身，哪些屬於可移動的個人物品？一般而言，嵌入式物品（例如固定櫃、間隔牆及衛生設備）較可能被視為單位的一部分，而可移動物品（例如雪櫃、桌椅、衣物及梳化）則較可能被視為個人物品。

由業主立案法團安排的樓宇保險或火險，受保單條款所限，通常承保結構性損毀，例如牆壁、地板、天花、門窗等，但一般不涵蓋個人物品或家居財物；而個人家居保險則通常涵蓋傢俬、衣物及個人物品，並可能涵蓋臨時住宿費用。因此，視乎保單條款及火災成因，保險可能會補償維修或復原費用。

如火災是由第三者引致（例如因第三者疏忽而引起），遭受財物損失的人可向該第三者提出民事索償。參見上文問題1的答案。

需注意的是，租約可能包含火災條款、不可抗力條款或終止條款，以涵蓋因火災導致單位嚴重損毀的情況。此外，若單位完全無法居住，可能有理據主張租約（及其下的義務，例如支付租金的責任）已經「受挫失效」，即事件令合約未來的履行變得不可能或性質上有根本性的改變。然而，這是高度依賴個別事實的問題，並非任何嚴重不便都足以構成受挫。受挫失效的門檻很高，單位通常必須嚴重損毀至完全不適合使用，而不僅僅是狀況惡劣或需要維修。

有些租約可能會載有條款，列明如在租期內，物業或其大部分因非租客過錯或業主所能控制的事故而被毀或嚴重損毀，租金可以暫停。該條款通常會列明涵蓋的事故種類。一般而言，損毀必須嚴重到物業無法進入或合理居住／使用。條款亦可能涵蓋大廈被裁定危險或受封閉／清拆令的情況。若符合條款所訂條件，租金（或視乎損毀程度計算的合理部分）可予以減免、暫停或停止支付。此安排可即時生效，或由指定日期起生效，直至物業可再次進入並適合使用為止。如租約中存在此類條款，通常亦會規定房東可選擇修理或復原物業，但並無絕對義務這樣做；而若物業在指定期限內未修復或未恢復至適合使用的狀態，業主或租客均可透過書面通知終止租約。

因此，必須仔細閱讀租約及相關保險條款，並諮詢律師，以確定租約是否仍具法律效力，並了解您的權利和義務。

此外，業主與租客亦可自行商議並訂立明確的協議。不過，在簽訂具約束力的協議之前，您應尋求獨立法律意見。任何協議達成後，均應以書面形式記錄，並由各方簽署。

有關分間單位的相關原則，請參閱「每項規管租賃隱含的強制性條款」。

實務步驟：